2019跨領域規劃實務系列講座 – 危老及自主更新之路
時間:2019年11月8日 週五 14:00-16:00
地點:都計系50102演講廳
主題:危老及自主更新之路 The Road toward Regeneration
講者:台灣金融聯合都市更新服務股份有限公司 林旺根 董事長
台灣近年已進入到「高齡社會」的階段，然而除了人口老化的問題外，都市建物也開始面臨老舊須換新的問題。目前政府雖有都市更新與危老條例的雙重措施來加速老舊建物的改建，但成效有限。本次演講邀請到林旺根董事長，分享我國目前都更與危老面臨到的問題與後續相關的推動方法。
活動紀錄
整場講座分享可分為以下重點整理
一、前言
因區域發展差異與不動產運行機制等因素的影響，目前都市更新與危險老舊建築改建主要實施於雙北地區，相較之下中南部與東部地區比較沒有急迫實施的需求。此外，台灣都市更新及危險老舊建築重建與不動產市場經濟制度緊密結合，因此結構下建築開發商擁有相當大的影響力與主導權，政府僅能透過制定相關法令政策來營造運作環境，為了改變這樣的情形，透過設立金融都更公司以「自主更新重建」作為未來推動都市更新、危老重建的方向。在進入正題之前，講者先來介紹一下現行法令。
二、都市更新與危老政策與法令簡述
都市老舊地區因房屋老舊、公共設施不足、缺乏發展空間以及地震、颱風等自然災害，容易影響民眾的居住安全與舒適度，因此需要透過都更與危老條例重建，來達到促進都市土地再開發利用、改善居住環境與景觀、復甦都市機能與增進公共利益等目的。
由於早期政府對於建築結構安全的法令比較寬鬆，許多老舊房屋結構並不安全。隨著台灣邁入高齡化社會，老年人口逐年增加，須因應高齡者居住安全與日常活動需求，提供適合的居住環境。此外，都市地區持續成長但其發展空間有限，需要透過都市更新等方式來釋出土地再開發利用，也因為重大建設計畫如捷運路網的建設改變了都市的結構與發展模式，其路線周邊有進行高密度發展的需求，因此需要配合大眾運輸導向(TOD)發展來進行都市更新。
自都更條例施行以來，都更送件數量因法令制度逐漸完備與相關議題浮現而逐年遞增，然而期間也因為重大爭議事件或政府政策，如文林苑事件與房地合一稅而兩度大幅下滑，直到去年危老條例施行才又大幅增加。若將危老案件視為廣義都更一環的話。以台北市都更核定案件來說，許多都市更新案件實施地點皆位於都市地區蛋黃區，除了反映需求外也因為都市更新與不動產市場緊密結合，由建商主導實施，因此大多選在具有開發利益的地方。
由於都市更新法令制度不健全、容積獎勵缺乏標準化、審查程序冗長、估價過程不透明及權益變換與分配問題、公辦都更執行及評選方式不明、公權力介入力道不足，其中最重要的是民眾辦理都市更新的意願低落、缺乏信賴感，其中涉及地主兼或地主與建商之間信任感不足、資訊不對等以及利益分配多寡等複雜因素，因上述眾多問題導致都市更新難以實施執行。
近幾年新增或修改了都更相關法令與政策配套，也就所謂的都更三法。因目前推動都市更新困難，因此額外訂立了《都市危險及老舊建築物加速重建條例》來加速推動老舊瀕危建築重建工作。並依據過往修法與實務經驗，針對《都市更新條例》進行第9次修法以修訂補強都市更新的實施程序，如提高事業同意比例，避免建商圈地等。而《國家住宅及都市更新中心設置條例》則是用來成立中央專責機關負責推動社會住宅與都市更新政策。在介紹現行法令與施行情形後，講者便提及金融都市更新公司成立背景。
二、金融都更公司成立的使命及任務
台灣金融都更公司成立於107年3月30日，是由行政院責成內政部與財政部共同推動，主要由財政部轄下八大公股銀行投資組成的都更專責股份有限公司，其中政府持股約50%以上，因此需至立法院備詢且受政府監督。
本公司任務主要為統籌都市更新事業過程中，所需操作的模式、技術與資金配套，包含提供住戶與專業者溝通平台、協助整合、規劃、設計等專業服務、工程發包、嚴選優良廠商與金融服務等。現階段公司主要在推動危老重建，因為其為特別條例且有時程獎勵，但長期任務而言是推動都更為主，並可能協助政府推動公辦都更。
為配合都市更新政策，實施都市更新與危老重建。故公司成立特別將金融服務作為重點業務內容，以協助危老重建與都市更新計畫進行財務計畫評估、融資架構規劃以及和公股銀行進行融資介接。公司定位隨著目標明確而更加確立，講者便開始介紹公司實質策略。
三、公司定位與推動策略:
台灣金融都更公司以協助社區或地主進行自主更新作為發展定位。在實施過程中台灣金融都更公司採行與一般建設公司不同的模式，其開發方式以協助自地自建為主，並讓地主有機會參與、取得決策權，在預算決策與發包階段也會與地主進行一定協商規劃並取得同意，而施工方面則採行三級品管制度。
公司注重建立全方位專業平台，一共分為三期，每期皆有相對應的服務內容與協力合作對象。前期為整合規劃，包含土地評估、意見整合、建築分配與融資貸款金融服務。中期為營建管理，包含遴選協力廠商（建築師）進行規劃設計以及發包營造廠進行興建管理。後期為綜合服務，包含與代銷公司接洽，建立銷售平台提供地主售後服務。介紹完公司的實質發展策略，講者便帶給大家實務經驗分享。
四、業務推動經驗分享
公司成立以後進行擴大徵才，目前員工約 50 人，專業背景包含開發、規劃、設計、金融、法務、工程，平均年資 15 年。
在為期半年的企業宣傳案，為都市危老重建的輔導專案，目的在於業務開發與企業宣傳，以擴展公司的業務內容與知名度。在危老條例的時程獎勵期限內，進行初步評估，並依據社區地主參與意願來提供初評費用補助，然後導入建築設計擬定重建計畫。
在流程規劃部分，首先徵選具危老重建潛力的社區，大多數申請案件分布在雙北地區，然後招募並評選協力設計團隊，以協助進行法規檢討與重建計畫初擬等，將選出的社區與團隊進行配對，由團隊對社區進行初步評估與規劃設計。公司希望透過業務推展過程中與各專業領域的合作對象，如地政士、規劃公司、建築師、營造廠等之間的聯繫建立一個都市更新協作平台，形成產業生態鏈，共同推動都市更新。五、總結:
介紹完公司的營運並分享經驗後，講者帶大家反思，實施都市更新是勢在必行的，特別是在大都會區裡的老舊都市社區。然而要推動都市更新不能僅靠訂立或修改法令，需要民間力量的參與，像是地主和相關產業團體等。在推動都市更新過程中，公正透明、建立整合協作平台與金融營建風險管理相當重要，這也是公司未來重要的任務與挑戰。
在未來趨勢中，「自主重建」有別於傳統都市更新的一個發展機會，讓住戶保有話語權與決策權、配合住戶財務狀況進行客製化處理或是導入參與式設計，而與協力合作夥伴的利益分配則是自主重建中的另一項功課。
講者最後解釋，自公司成立以來一直致力於建立專案管理模式，也就是都更危老重建的流程，但這僅是大致的流程，會隨著個案內容與協作廠商而有所不同，目前公司仍在摸索當中，也期望最終能夠建置一套 SOP 並建立自身的品牌，為台灣民眾謀取福祉。主講者 林旺根董事長
演講說明
案例分享
同學發問
